전세 계약 시 주의해야 할 보증금 반환 사기와 안전한 대처법

전세 계약이 종료될 때 세입자는 보증금을 돌려받아야 합니다. 하지만 일부 집주인들은 "주소 빼고 돈 받아가라" 즉, 이사 나가고 전입신고를 없애야 보증금을 돌려주겠다는 식의 요구를 하기도 합니다.

이 요구는 세입자의 대항력과 우선변제권을 없애려는 시도일 가능성이 큽니다. 만약 이런 조건을 받아들였다가 집주인이 보증금을 주지 않는다면, 세입자는 법적으로 불리한 상황에 놓일 수 있습니다.

이제 이런 요구가 왜 위험한지, 어떻게 대처해야 하는지 자세히 알아보겠습니다.

---

2. 왜 이런 요구를 하는 걸까?

집주인이 이런 조건을 요구하는 이유는 보통 다음과 같습니다.

✅ 보증금을 돌려줄 여력이 없거나 다른 세입자의 보증금으로 해결하려는 경우
✅ 집이 경매로 넘어갈 가능성이 있어 세입자의 대항력을 없애려고 하는 경우
✅ 기존 세입자가 전입신고를 유지하면 새로운 세입자가 확정일자를 받기 어려운 경우

즉, 세입자가 전입신고를 유지하면 집주인에게 불리한 상황이 발생할 가능성이 높기 때문에 이런 요구를 하는 것입니다.

---

3. "주소 빼고 돈 받아가라"를 받아들이면 어떤 문제가 생길까?

이 조건을 받아들이면 다음과 같은 위험이 있습니다.

❌ 대항력 상실 → 새로운 집주인이 생기면 쫓겨날 수도 있음

• 대항력은 세입자가 전입신고를 했을 때 발생하는 권리입니다.
• 만약 주소를 빼면, 집주인이 그 집을 다른 사람에게 팔거나 경매에 넘겨도 세입자는 보호받을 수 없습니다.

❌ 우선변제권 상실 → 경매 시 보증금을 우선적으로 받을 수 없음

• 확정일자를 받은 상태라면, 집이 경매로 넘어가도 우선변제권이 있어서 보증금을 받을 수 있습니다.
• 하지만 전입신고를 삭제하면 이 권리를 상실하게 되고, 경매에서 후순위로 밀려 보증금을 못 받을 가능성이 커집니다.

❌ 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 가능성

• 세입자가 주소를 뺀 후 집주인이 태도를 바꿔 "나중에 주겠다"고 미루거나, 연락을 끊고 잠적할 가능성도 있습니다.
• 이 경우 법적으로 대응하려 해도 전입신고가 없는 상태에서는 임차권을 증명하기 어려워 더욱 불리해질 수 있습니다.

---

4. 안전한 보증금 반환을 위한 대처법

✅ (1) 전입신고를 삭제하기 전에 보증금 먼저 받기

집주인이 이사 나가야 돈을 준다고 해도, 전입신고를 유지한 상태에서 보증금을 먼저 돌려받아야 합니다.

• 보증금을 주겠다는 공증된 서류나 보증보험 가입 여부를 확인하세요.
• 보증금을 받기 전까지 전입신고와 확정일자를 삭제하지 마세요.

✅ (2) 집주인이 계속 미루면 내용증명 발송

보증금 반환 기한이 지나도록 지급하지 않는다면, 내용증명을 보내 법적 절차를 시작하는 것이 좋습니다.

• "보증금 반환 기한이 지났으므로 법적 조치를 취하겠다"는 내용의 내용증명을 보내세요.
• 이후에도 해결되지 않으면 임차권 등기명령을 신청하고, 지급명령 또는 소송을 진행할 수 있습니다.

✅ (3) 전세보증보험 가입 고려

전세계약 시 전세보증보험에 가입하면, 집주인이 보증금을 돌려주지 않아도 보험사에서 보증금을 대신 지급합니다.

• 가입 요건이 까다롭긴 하지만, 가능하다면 보증보험을 활용해 보증금을 보호하는 것이 좋습니다.

✅ (4) 계약 전부터 안전한 조건 만들기

처음 계약할 때부터 보증금 반환 문제를 대비하는 것도 중요합니다.

• 전세가율이 높은(깡통전세 위험이 있는) 집은 피하기
• 등기부등본 확인 후 근저당이 많다면 계약하지 않기
• 계약서에 보증금 반환 조건을 명확히 기재하기

---

5. 전입신고를 삭제하는 것은 매우 위험합니다!

"주소 빼고 돈 받아가라"는 요구는 단순한 조건이 아니라, 세입자의 법적 보호 장치를 없애려는 의도가 숨어 있을 가능성이 큽니다.

✅ 보증금을 받기 전까지 절대 전입신고를 삭제하지 마세요.
✅ 보증금을 안전하게 돌려받을 수 있도록 전세보증보험을 고려하세요.
✅ 문제가 발생하면 내용증명을 보내고 법적 절차를 진행하는 것이 안전한 방법입니다.

보증금 반환을 둘러싼 분쟁은 생각보다 자주 발생합니다. 하지만 법적 권리를 잘 알고 미리 준비하면, 피해를 예방할 수 있습니다. 작은 방심이 큰 손해로 이어질 수 있으니, 항상 신중하게 계약을 진행하세요!

 

2025.01.25 - [잡다한 생활정보들/생활 꿀팁과 문제 해결] - 전세자금대출 전에 반드시 확인해야 할 특약사항

2025.01.25 - [잡다한 생활정보들/생활 꿀팁과 문제 해결] - 전세보증금 반환 보증 제도 알아보기

전세보증금 반환 보증 제도 알아보기

 

 

전세자금대출 전에 반드시 확인해야 할 특약사항